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第3章 多少一平（第1页）

“营销部的运作最主要的还是前一段时间的文案，取得的效果是非常突出的，如今，到了真正揭开盖子的环节，确实不需要任何花招。我对营销部的设想是肯定的，如果老板、其他各位老总、经理没有异议和建议，周经理和他的团队即将按照这样的想法执行下去。”马忠琦等大家议论之后，做出肯定性发言，却又看了看杨通逸、李新华、滕莹莹等人，见这些人都有了肯定的表示后，对周东说：

“周经理，预售的方案暂时这样定下来，市场、舆论、人们的心态会随时在变，营销部要掌握好一切动向，每一天甚至半天之内有异常情况都要汇报到总部来，营销部也必须在最短时间进行调整，确保迎辉楼销售进程做到最好。”

“是。请老板和马总放心，营销部跟信息资源部已经做过全面商讨，在迎辉楼预售期间就省城方面的信息做到随时进行反馈，售楼部的数据也会即时传导过来进行分析，时时掌握省城的动向。”

“我插一句话。”杨通逸突然说，马忠琦点点头，杨通逸继续说，“对于预售迎辉楼期间省城信息方面的手机和回馈，营销部可跟苏琪联络，这段时间调用保安部的消息网络协助，这样既对营销部这边有帮助也对保安部的队员进行实战演练。”

“这个好，有没有必要我跟武总说一下。”马忠琦说。周东出买你跟保安部联络层次稍低了些，马忠琦或杨通逸出面就不同了。

“没必要，我跟保安部那边沟通吧。”杨通逸说。

“最后一个问题，也是最紧要的问题。”马忠琦笑起来，自然是胜利在望，迎辉楼预售成功是必然的，省里主要领导想来都会关注一二，这个涉及到省城的脸面，可不是小问题。迎辉楼与泰安楼后一段时间的营运能够这样顺利，当然跟省里的意图有关联。其他人即使有心捣乱，也不敢直接出面来搞。

当初志远建设和杨主任想在九龙国际大厦售卖上插手，杨主任便给警告过，他当即离开省城避嫌就是最好的证明。

其他人都看着马忠琦，心里明白最后一个问题是怎么样的问题，心里多少有些激动，脸上各自表露出来。这时候，不必要压抑内心的激动。

马忠琦看到各人的便后，说，“老板，还是你来说吧。”

“之前说过我今天不发言，一切以马总为主。”杨通逸不肯来抢这个出风头的机会，在公司里，他没必要去出风头，只要公司运作好就是他得到最大的利好。

“那好，我来说吧。”马忠琦笑了笑，之后严肃起来，“迎辉楼预售该如何定价，多少钱一平才是最适合的价位？我说的是底价位。”

底价位是指全楼最差楼层的价位，之后，随着楼层的变化会有一个调整的幅度价位，形成一个阶梯状的价位。比如常见的居住小区电梯房楼盘，最低售价将是一楼和顶楼的房源，往往是整个楼盘的底价价位。一楼最低，之后每往上一楼，加价一定额度，楼层越高价位也就越高，当然，顶层很热，即使有隔热措施，手机隔热效果并不理想，到夏秋两季会很热，住着难受。所以，顶楼那套房往往也会是最低价的房源。

迎辉楼多少钱一平？这是有参考和比照的，但参考和比照并不完全吻合迎辉楼的情况。这个问题，其实在迎辉楼改造之初，宣传到位之后，成为省城热点话题、受到各方面关注之后，很多人都在考虑这个问题。通逸地产公司的管理层更是反复思考和讨论过这个问题。

今天，至于要讨论并决定下来。

多少钱一平适合？

哪怕是底价也不好定。如今，省城小区住房的房价也是几天一个样，不同的地段、不同的房式样、不同的开发商、不同的时间，开盘的楼盘价位都不同，但有一个共同点那就是一直在涨，涨到幅度大小而已。

迎辉楼肯定会往上涨一些，只是，要控制好幅度，偏偏是这个上涨幅度最难控制。既要考虑公司的利益与省城的大局势，也要考虑到人们的承受能力、承受心态以及可能引发的舆论，甚至要考虑到省里高层的意思，不能让高层的人觉得通逸地产公司得了便宜还贪得无厌。

因为种种情由，谁心里都没有完全的把握，营销部多次向马忠琦、杨通逸等问起这个事情，都没有得到明确的回复，使得他们在做营销文案上也无法定稿。

这时候，明确地将问题摆出来，激动的人们反而冷静下来，思考、权衡、判断，心里有一个价位范围，但都怕说出来。

“也不用顾虑什么，讨论问题自然没有一个定论，只有讨论之后，觉得适合才是结果。”马忠琦见大家都不肯开口，便说，“同时，写字楼房源和门店面房源要分开，是不同的价位。”

“我先说说个人的想法，”李新华等马忠琦说后便开口，这个问题终究要讨论出结果，拖着不说话传出去会成为笑话的。“目前省城商铺的价位已经有比照，郊外只要有接到通过对所谓门店面的价格在一万五到二万二一平这个范围，郊区的小区所谓门店面也就是小区主道一楼房的售价也比二楼的房高出两千块每平，据说这些门店面很抢手。可见，市场上对门店面的需求量和人们置业、理财的观点。

相对那些根本没有商业氛围的所谓门店面不同的是，迎辉楼完全有成熟的商业氛围，对购买业主而言，只要交付房源之后，或许半年之内就有较高的投资回报。如果按照百分之八或百分之十回报率进行推算，可算出一套门店面的总价将是多少，折算成每一平的价位是人们能够接受的价位。”

李新华虽然没说出具体多少数目，可这样确实有依据算出来，对外宣传也是合理的，让业主在选择购房之前有很好的核算依据进而接受这样的价位。这种长远投资、置业，百分之八的回报率是常见的一个比率，通逸地产公司也可根据这个比率将业主的产业回租，并统一进行规划为商业经营区域，这栋大楼今后商业的规划是必须的，哪几层主要经营服装、百货、电器、食品等等，不可能各自为业，杂乱经营。

只有形成规模之后，商业气氛才成型，才能吸引顾客过来消费，成为真正的购物大厦。这些门店面之后的经营模式会在第二步来做，但这时候也必须做出相应的考虑。

“至于写字楼的售价可比照的更多，省城写字楼不少，只要从交通类似的写字楼跟迎辉楼比照，就有参考价位，我们提升百分之五以下的涨幅不算过分，相信有投资者能够接受和选择。具体价位不难算出来吧？”李新华笑呵呵地说，这样的算法不需要他却做，在做不少人都能够算出来。

“李总这个思路很好，不论是对外宣传还是业主投资，都有一个明确的依据，有依据让人最容易接受，至于提价多少关键还是看商业氛围与投资回报率，这层关系成立也是最科学的定价方法，我的意见就按李总提出的模式来做，大家有什么意见，都可提出来。”马忠琦首先对李新华的说法表示赞同，其他人即使有想法，比照李新华所说就没多少底气。

一家大公司做事要有法度、有依据，这样才让外界认可，以后的发展也会在一定框架之内，不会失控、不会偏离正轨。在座的人自然理解马忠琦所说做事有依据的重要性，如果随口乱说、价格乱涨，公司的声誉必然受损，即使得到眼前的利益，从长远发展来看却是有很大损害。

赞同，一致赞同。

“马总，百分之八或百分之十的回报率是不是低了一点？”杨通逸说，“我看可将投资迎辉楼的回报率提高到百分之十二甚至到百分之十五，作为通逸地产公司对省城业主的回报，外界会有什么反响？负面因素会有多少？”

“这个还没做过评估，”马忠琦听杨通逸说这个话也知道他的意思，迎辉楼的改造公司占领不少便宜，拿出一部分回报出去，主要也是给省里高层的面子，如此，定价会降下一个等次也会刺激更多人前来争抢购楼、置业。“老板肯出血，完全可将各种比例核算出来，之后再决定用哪种比较恰当。

另外，之前营销部提出拿三百套门店面出来进行自由竞价，这个价位应当不在这个范围，同时，也可用自由竞价的收益来弥补这边的低价。我看可行。”

马忠琦将这个基调定下后，各人都没有意见，周东将会议室里讨论的情况传到营销部，让营销部的人立即核算出各种回报率对应的购房价格是多少，请老总们稍待。

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